Налоговый вычет за покупку квартиры: как оформить?

Покупка собственного жилья — одно из главных финансовых решений в жизни. И пока одни откладывают эту мечту на потом, другие уже находят дополнительные источники для её воплощения. Один из таких источников — имущественный налоговый вычет, который позволяет вернуть до 260 000 рублей с покупки жилья и ещё до 390 000 рублей с процентов по ипотеке.

Если покупка квартиры ещё впереди и вы только формируете первоначальный взнос, присмотритесь к программе накопительного страхования «Гарантированный доход»: сбережения защищены и работают на вас.

В этой статье — всё, что нужно знать о налоговом вычете при покупке жилья: кому он положен, сколько можно получить и каким путём удобнее всего оформить.

Что такое имущественный налоговый вычет и как он устроен

Механизм прост: государство возвращает часть НДФЛ, который вы уплатили с официального дохода, в связи с понесёнными расходами на приобретение жилья.

Вычет распространяется на три категории затрат:

• покупку или строительство жилой недвижимости и земельных участков под неё на территории России;

• погашение процентов по ипотечному кредиту;

• погашение процентов по займам, привлечённым для рефинансирования ипотеки в российских организациях.

Что входит в расходы при расчёте вычета на квартиру:

• стоимость самого объекта или прав требования при долевом строительстве

• отделочные материалы и работы

• разработка проектно-сметной документации на отделку.

При строительстве дома дополнительно учитываются:

• затраты на проект и смету

• стройматериалы

• услуги строителей и отделочников

• подключение к инженерным сетям (газ, вода, электричество, канализация).

Кому положен вычет, а кому — нет

Право на получение вычета есть у тех, кто:

• официально трудоустроен и платит НДФЛ (или имеет иной налогооблагаемый доход);

• является налоговым резидентом РФ (проводит в стране не менее 183 дней в году);

• купил жильё за собственные или заёмные средства — а не получил его в дар, по наследству или в рамках государственной программы;

• приобрёл объект жилого фонда на территории России (важно: апартаменты к жилому фонду не относятся, вычет по ним не предоставляется);

• не использовал вычет до 2014 года или ещё не исчерпал его в полном объёме после 2014 года.

Вычет недоступен, если:

• жильё оплачено за счёт материнского капитала, средств работодателя или бюджетных субсидий;

• сделка совершена между близкими родственниками (супруги, родители, дети, братья и сёстры, опекуны);

• покупатель является самозанятым или ИП на УСН/патенте без уплаты НДФЛ по ставке 13% и выше.

Сколько можно вернуть: расчёт и лимиты

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: чем выше доход, тем выше ставка налога. Это напрямую влияет на размер вычета — налогоплательщики с более высокими доходами могут вернуть больше.

Лимиты для расчёта вычета:

Лимит по ипотечным процентам в 3 млн рублей применяется к кредитам, оформленным после 1 января 2014 года. По более ранним займам сумма уплаченных процентов учитывается без ограничений.

Как это работает на практике

Предположим, Иван зарабатывает 120 000 рублей в месяц — его годовой НДФЛ составляет около 187 200 рублей. В 2025 году он купил квартиру в ипотеку за 5 млн рублей. Теоретически ему положен вычет в 650 000 рублей, но за первый год он сможет вернуть только 187 200 рублей — столько НДФЛ удержали с его дохода. Остаток переносится на следующие годы автоматически. Срок давности у имущественного вычета отсутствует.

Двойная выгода для семьи: вычет для супругов

Если квартира куплена в браке, каждый из супругов вправе получить вычет в полном объёме — независимо от того, на кого оформлена собственность. Таким образом, семья в совокупности может вернуть до 1 300 000 рублей.

Распределить расходы между супругами можно в любой пропорции — хоть поровну, хоть в пользу того, кто платит больший налог. Для этого подаётся совместное заявление о распределении расходов.

Пример: супруги купили квартиру за 10 млн рублей в ипотеку. Итоговая переплата по процентам за весь срок — 7 млн рублей. Каждый заявляет вычет на максимальную базу: 2 млн за жильё и 3 млн за проценты. При ставке 13% оба получают по 260 000 + 390 000 = 650 000 рублей. Совокупный возврат в семью — 1 300 000 рублей.

Три способа оформить вычет

Способ 1. Через налоговую декларацию (3-НДФЛ)

Классический путь — подходит тем, кто хочет вернуть налог по итогам завершённого года.

Порядок действий:

1. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ — через сайт ФНС или специальное ПО.

2. Собрать пакет документов: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платёжные документы, кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах (при ипотеке).

3. Если жильё совместное — приложить соглашение супругов о распределении вычета.

4. Подать декларацию и заявление на возврат НДФЛ в налоговую по месту регистрации — лично, почтой или через Личный кабинет налогоплательщика.

Срок камеральной проверки — до 3 месяцев, после чего деньги поступают на счёт в течение месяца.

Способ 2. Через работодателя

Этот вариант позволяет не ждать конца года — работодатель просто перестаёт удерживать НДФЛ из вашей зарплаты до исчерпания суммы вычета.

Порядок действий:

1. Собрать документы, подтверждающие право на вычет.

2. Подать заявление в налоговую инспекцию — в свободной форме — с приложением документов.

3. Через 30 дней получить уведомление о праве на вычет.

4. Передать уведомление в бухгалтерию работодателя.

С этого момента налог перестаёт удерживаться, и вы получаете зарплату в полном объёме.

Способ 3. Упрощённый порядок (через Личный кабинет ФНС)

Самый удобный способ — никаких деклараций и документов собирать не нужно. ФНС самостоятельно получает сведения из банков и госорганов, формирует предзаполненное заявление и направляет его в ваш Личный кабинет.

Когда ждать заявление:

• не позднее 20 марта — если банк передал сведения до 25 февраля;

• в течение 20 дней — если сведения поступили позже.

Вам остаётся лишь проверить данные и подписать заявление онлайн. Срок выплаты после одобрения — 15 рабочих дней.

Выводы

Имущественный налоговый вычет — реальный и законный способ вернуть значительную часть расходов на покупку квартиры. Максимальная сумма возврата для одного человека составляет 650 000 рублей, для семьи — 1 300 000 рублей. Срок давности отсутствует: вычет можно получать частями столько лет, сколько потребуется.

Итак, оформить его можно тремя способами:

1. через декларацию;

2. через работодателя;

3. в упрощённом порядке — последний не требует никаких лишних действий и доступен прямо в Личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.