Когда нужна государственная регистрация договора аренды и как ее сделать

Сдаете или снимаете коммерческую недвижимость? Тогда вопрос государственной регистрации договора аренды точно встанет перед вами. Многие предприниматели и собственники ошибочно считают эту процедуру необязательной, что в дальнейшем оборачивается серьезными юридическими и финансовыми проблемами. В этой статье разберем, когда регистрация договора аренды действительно обязательна, как правильно пройти эту процедуру в 2025 году, сколько это стоит, и какие документы потребуются.

Еще одним источником пассивного дохода, помимо сдачи недвижимости, может стать программа накопительного страхования жизни: вы делаете единоразовый взнос — дважды в месяц на протяжении года получаете доход.

В каких случаях регистрация договора аренды обязательна

Основное правило

Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества обязательна, если договор заключен на срок не менее года. Это требование распространяется на аренду:

• Зданий

• Сооружений

• Нежилых помещений

• Земельных участков

Когда регистрация не требуется

1. Договоры на срок менее 12 месяцев — не подлежат обязательной регистрации.

2. Договоры на неопределенный срок — регистрация также не требуется (подтверждено судебной практикой).

3. Краткосрочные договоры с пролонгацией — если каждый раз заключается новый договор менее чем на год.

Важно: даже для краткосрочных договоров стороны могут добровольно зарегистрировать сделку для дополнительной правовой защиты.

Специальные случаи

Почему важно регистрировать договор аренды

Юридические последствия отсутствия регистрации

Незарегистрированный договор аренды на срок более года:

1. Не имеет силы для третьих лиц — например, при продаже объекта новый собственник не обязан соблюдать условия договора.

2. Ограничивает права арендатора — нельзя ссылаться на договор при спорах с новым владельцем.

3. Создает налоговые проблемы — арендные платежи не признаются расходами, нельзя уменьшить налоговую базу.

Практические проблемы

Без регистрации договора вы не сможете:

• Получить лицензию на продажу алкоголя.

• Оформить разрешения в санитарных и пожарных службах.

• Зарегистрировать юрлицо по адресу арендованного помещения.

• Получить кредит под залог арендных прав.

• Вступить в СРО (саморегулируемые организации).

Сколько стоит регистрация договора аренды в 2025 году

Актуальные размеры госпошлины

С 1 января 2025 года действуют новые тарифы (увеличены в 2 раза по сравнению с 2024 годом):

Важные нюансы:

1. Госпошлину платит тот, кто подает заявление (обычно это прописывается в договоре).

2. Если Росреестр приостановил регистрацию — повторно платить не нужно.

3. При отказе в регистрации госпошлина не возвращается

Дополнительные расходы

Помимо госпошлины, могут потребоваться:

• Технический план.

  • Многоквартирные жилые дома, индивидуальные жилые дома, нежилые здания — от 25 000 рублей у компании «КонсалтКадастр»

  • Жилые и нежилые помещения находящиеся внутри зданий — от 15 000 рублей у компании «КонсалтКадастр»

• Обмеры помещений и зданий (проведение обмеров перед подписанием акта сдачи/приемки объекта недвижимости — от 12 000 рублей у компании «КонсалтКадастр»).

• Межевой план по уточнению границ земельного участка и образованию земельного участка — от 25 000 рублей у компании «КонсалтКадастр».
  

Когда нужен технический план для регистрации аренды

Обязательные случаи

Технический план необходим в следующих ситуациях:

1. Аренда части помещения или здания.

   • Собственник сдает не весь объект целиком, а его часть.

   • Требуется образование временного кадастрового номера для этой части.

2. После перепланировки или реконструкции.

   • Были проведены изменения конфигурации помещения.

   • Изменилась площадь или планировка.

3. Первичная постановка на кадастровый учет.

   • Объект ранее не был зарегистрирован в ЕГРН.

   • Новое строение или помещение.

Когда технический план не нужен

Если вы сдаете в аренду целый объект, который:

• уже стоит на кадастровом учете;

• не имеет незаконной перепланировки;

• передается полностью без выделения частей

Особенности технического плана для части помещения

При аренде части помещения кадастровый инженер:

• определяет виртуальные границы арендуемой площади;

• присваивает временный кадастровый номер;

• не требует установки физических перегородок

После окончания аренды временный кадастровый номер аннулируется автоматически.

Пошаговая инструкция: как зарегистрировать договор аренды в 2025 году

Шаг 1. Подготовка договора аренды

Договор должен содержать обязательные условия:

1. Предмет договора:

   • точный адрес объекта;

   • кадастровый номер;

   • площадь помещения;

   • подробное описание помещения (этаж, назначение)

2. Срок аренды — четко указать дату начала и окончания.

3. Размер арендной платы и порядок расчетов.

4. Права и обязанности сторон.

5. Акт приема-передачи — желательно с описью имущества.

Количество экземпляров:

• При подаче онлайн — достаточно одного.

• При подаче на бумаге — минимум 3 экземпляра (по одному для каждой стороны + один для Росреестра).

Шаг 2. Сбор необходимых документов

Базовый пакет документов

Для физических лиц:

1. Заявление о регистрации (форма заполняется в МФЦ или на портале).

2. Договор аренды (3 экземпляра).

3. Паспорт арендодателя и арендатора.

4. Документы, подтверждающие право собственности на объект.

5. Квитанция об уплате госпошлины.

Для юридических лиц дополнительно:

1. Выписка из ЕГРЮЛ (актуальная).

2. Устав организации (копия, заверенная печатью).

3. Решение уполномоченного органа о сдаче в аренду (если требуется).

4. Доверенность представителя (если подает не руководитель).

5. Приказ о назначении руководителя.

Дополнительные документы

При необходимости:

• Технический план (при аренде части помещения).

• Согласие залогодержателя (если объект в залоге).

• Согласие супруга (при аренде личной собственности).

• Нотариально заверенные документы (в отдельных случаях).

Шаг 3. Оплата государственной пошлины

Способы оплаты:

1. В мобильном приложении или в отделении банка.

2. Через Госуслуги — если заявление на регистрацию подавалось через данный портал.

3. В МФЦ — при подаче документов на регистрацию сделки.

4. В Росреестре — и в местном отделении, и на сайте. 

Важно: Сохраните квитанцию об оплате — она потребуется при подаче документов.

Шаг 4. Подача документов

Варианты подачи

1. Через Росреестр напрямую (в течение 7 рабочих дней):

• Для юрлиц с марта 2025 года — только электронно через личный кабинет.

• Для физлиц — возможна личная подача.

2. Через МФЦ (в течение 9 рабочих дней):

• Доступно для физлиц и юрлиц.

• Срок увеличивается на 2 дня (из-за пересылки документов).

• Можно подать в любом МФЦ, независимо от местонахождения объекта.

3. Онлайн через портал Росреестра (3–5 дней):

• Требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

• Размер госпошлины уменьшается на 30%.

• Все документы в электронном виде.

4. Через портал Госуслуг (можно в ускоренном порядке — за 1 рабочий день):

• Для физлиц.

• Удобный интерфейс.

Процедура подачи

1. Запишитесь на прием (при личной подаче) или авторизуйтесь на портале.

2. Предоставьте все документы.

3. Получите расписку о приеме документов с указанием:

   • Даты подачи.

   • Перечня принятых документов.

   • Ожидаемой даты готовности.

   • Контактов для связи.

Шаг 5. Ожидание результата регистрации

Сроки регистрации

Отсчет срока начинается с даты получения Росреестром полного комплекта документов.

Возможные статусы

Во время рассмотрения заявления возможны три исхода:

1. Регистрация проведена успешно.

2. Приостановка регистрации — выявлены недостатки, есть время на исправление (до 3 месяцев).

3. Отказ в регистрации — существенные нарушения, требуется новая подача.

Шаг 6. Получение результата

После успешной регистрации вы получите:

1. Зарегистрированные экземпляры договора — с отметкой Росреестра.

2. Выписку из ЕГРН — с информацией об обременении.

3. Уведомление о регистрации — официальное подтверждение.

Способы получения:

• Лично в МФЦ или Росреестре.

• По почте заказным письмом.

• Электронно (при подаче онлайн).

Частые причины приостановки и отказа

Причины приостановки (можно исправить)

1. Ошибки в документах:

   • неверно указан кадастровый номер;

   • расхождения в площади помещения;

   • опечатки в паспортных данных или реквизитах

2. Неполный пакет документов:

   • отсутствует технический план (когда он требуется);

   • не хватает согласия собственника;

   • нет доверенности представителя

3. Технические проблемы:

   • истек срок действия электронной подписи;

   • неверный формат электронных документов;

   • несоответствие сведений ЕГРН

Что делать при приостановке:

• Внимательно изучите уведомление.

• Устраните указанные недостатки в течение срока (обычно 3 месяца).

• Подайте недостающие документы.

• Госпошлину платить повторно не нужно.

Причины отказа (требуется новая подача)

1. Незаконная перепланировка — в помещении есть несогласованные изменения (красные линии в плане).

2. Отсутствие права у арендодателя — собственник не имеет зарегистрированного права на объект.

3. Обременения объекта — арест, запрет на сделки.

4. Нарушение требований законодательства — существенные нарушения в договоре.

5. Истечение срока исправления — не устранены замечания в период приостановки.

Важно: при отказе госпошлина не возвращается, необходимо устранить причины отказа и подать документы заново с оплатой новой пошлины.

Особые случаи регистрации договоров аренды

Регистрация аренды муниципального имущества

Специфика:

• Арендодателем выступает Департамент городского имущества.

• Требуется дополнительное согласование условий договора.

• Часто проводятся аукционы и конкурсы.

• Срок может быть увеличен из-за бюрократических процедур.

Дополнительные документы:

• протокол аукциона/конкурса;

• согласование органов власти;

• заключение балансодержателя

Регистрация субаренды

Договор субаренды также подлежит регистрации, если:

• Основной договор аренды зарегистрирован.

• Срок субаренды более 1 года.

• Субаренда разрешена основным договором.

Требуется:

• письменное согласие собственника (арендодателя);

• копия основного договора аренды;

• подтверждение регистрации основного договора

Регистрация при перепланировке

Последовательность действий:

1. Получить разрешение на перепланировку.

2. Провести работы.

3. Получить акт приемки работ.

4. Заказать технический план с отражением изменений.

5. Зарегистрировать изменения в ЕГРН.

6. Зарегистрировать договор аренды с обновленными характеристиками.

Изменение и расторжение зарегистрированного договора

Регистрация изменений

Любые изменения существенных условий зарегистрированного договора также подлежат регистрации:

Что требует регистрации:

• Изменение срока аренды.

• Изменение размера арендной платы (если это существенное условие).

• Изменение площади арендуемого помещения.

• Передача прав аренды третьему лицу.

Госпошлина за регистрацию изменений:

• физлица: 700 рублей;

• юрлица: 2 000 рублей

Срок регистрации: 7 рабочих дней (Росреестр) / 9 дней (МФЦ)

Расторжение договора

Способы прекращения:

1. По соглашению сторон — требуется регистрация соглашения о расторжении.

2. По истечении срока — договор прекращается автоматически, запись в ЕГРН аннулируется.

3. В одностороннем порядке — по решению суда, требуется регистрация судебного решения.

Документы для регистрации расторжения:

• Соглашение о расторжении (3 экземпляра).

• Заявление о погашении записи об обременении.

• Оплата госпошлины (для юрлиц 2 000 рублей, для физлиц 700 рублей).

Практические советы и рекомендации

Для арендодателей

До заключения договора:

1. Проверьте юридическую чистоту объекта:

   • отсутствие обременений и арестов;

   • соответствие фактических характеристик данным ЕГРН;

   • отсутствие незаконной перепланировки

2. Подготовьте помещение:

   • узаконьте все перепланировки заранее;

   • закажите технический план (если нужен);

   • обновите документы о праве собственности

3. Пропишите в договоре:

   • кто несет расходы на регистрацию;

   • распределение коммунальных платежей;

   • ответственность за содержание помещения

Для арендаторов

Перед подписанием договора:

1. Проверьте право собственности арендодателя:

   • запросите выписку из ЕГРН;

   • убедитесь в отсутствии залогов;

   • проверьте полномочия лица, подписывающего договор

2. Осмотрите помещение:

   • зафиксируйте состояние в акте приема-передачи;

   • сделайте фотографии;

   • проверьте инженерные коммуникации

3. Настаивайте на регистрации:

   • включите в договор обязанность арендодателя зарегистрировать договор;

   • установите сроки для регистрации;

   • предусмотрите ответственность за уклонение от регистрации

Когда стоит обратиться к специалистам

Юридическое сопровождение рекомендуется:

1. При аренде дорогостоящих объектов (от 500 м²).

2. При сложных условиях договора.

3. При наличии обременений на объекте.

4. При аренде части помещения с перепланировкой.

5. При регистрации субаренды.

6. При участии иностранных лиц.

Кадастровый инженер нужен:

• Для подготовки технического плана.

• При выделении части помещения.

• После перепланировки.

• При несоответствии фактических данных кадастровым.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли зарегистрировать договор аренды, заключенный 6 месяцев назад?

Да, закон не устанавливает конкретных сроков для регистрации долгосрочных договоров. Вы можете подать документы на регистрацию в любое время в течение срока действия договора.

Что делать, если арендодатель отказывается регистрировать договор?

По закону, с заявлением о регистрации может обратиться любая сторона договора. Вы можете самостоятельно подать документы в Росреестр. Если арендодатель активно препятствует, можно обратиться в суд с требованием об обязании зарегистрировать договор.

Можно ли продлить краткосрочный договор без регистрации?

Если вы заключаете новый договор на срок менее года, регистрация не требуется. Однако если это фактически один долгосрочный договор, разбитый на короткие периоды, суд может признать необходимость регистрации.

Нужно ли регистрировать договор при аренде коворкинга или рабочего места?

Если вы арендуете не обособленное помещение, а лишь рабочее место в коворкинге, это не является арендой недвижимости, и регистрация не требуется независимо от срока.

Можно ли вернуть госпошлину, если передумали регистрировать договор?

Да, если вы оплатили госпошлину, но не подали документы, можно вернуть средства, написав заявление в налоговую. Если же вы уже подали документы, возврат возможен только при отказе Росреестра.

Что будет, если не регистрировать долгосрочный договор аренды?

Договор остается действительным между сторонами, но не имеет силы для третьих лиц. Основные риски: проблемы при продаже объекта, невозможность получить лицензии, налоговые последствия для арендатора.

Как проверить, зарегистрирован ли договор аренды?

Закажите выписку из ЕГРН на объект недвижимости. В разделе «Обременения» будет указана информация о зарегистрированном договоре аренды, сроках и сторонах.

Заключение

Государственная регистрация договора аренды на срок более года — это не формальность, а важная юридическая процедура, защищающая права обеих сторон сделки. В 2025 году процесс регистрации стал более цифровизированным.