Что такое страхование титула

Покупатели недвижимости обычно смотрят документы и изучают историю объекта, перед тем как выйти на сделку. Но даже при тщательной проверке невозможно полностью исключить юридические риски, из-за которых в будущем суд может лишить нового владельца права собственности. Защититься от финансовых потерь в таких случаях помогает титульное страхование. Расскажем подробнее о том, что это за полис и как работает.

Понятие титульного страхования

Титульным называется вид страхования, который защищает от риска утраты права собственности на недвижимость. Такой полис нужен на случай оспаривания сделки продавцом или третьими лицами, например, несостоявшимися наследниками. Если по решению суда квартира окажется у других людей, страховая компания компенсирует финансовые потери покупателя.

Застраховать титул можно при покупке любой недвижимости на вторичном рынке: комнаты, квартиры, частного дома, таунхауса, земельного участка.

Когда приобретают «первичку», необходимости в полисе, как правило, нет, так как у объекта нет истории перехода прав собственности. Оформление страховки при покупке квартиры в новостройке оправдано только в случае, если продавцом выступает не застройщик, а посредник.

Когда титульное страхование особенно полезно

Есть ситуации, в которых риск оспаривания сделки заметно выше, например:

• недвижимость переходила по наследству;

• объект продавался по доверенности;

• в сделке участвовали несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица;

• для приобретения объекта прошлый владелец использовал материнский капитал или жилищный сертификат;

• квартира была приватизирована;

• право собственности возникло на основании судебного решения;

• у объекта было много собственников;

• продавец владеет квартирой или домом менее 3 лет.

Особенно актуальна страховка титула при ипотеке. Если сделку признают недействительной, ипотечный долг никуда не исчезнет. Заемщик рискует остаться без жилья, но с действующим кредитом, который придется платить еще много лет.

Банк проверяет объекты перед выдачей кредита, но это не гарантирует абсолютной юридической чистоты сделки. Некоторые обстоятельства, например, скрытые наследственные споры или нарушения в прошлых сделках, могут выявиться только спустя годы.

Что считается страховым случаем по титульному страхованию

Перечень страховых событий определяется договором. Так, в ипотечный полис «Ренессанс страхование» включен риск утраты права собственности по решению суда, если установлено, что:

• право собственности подтверждалось недействительными или неверно оформленными документами;

• один из бывших владельцев был недееспособным, ограниченно дееспособным или не понимал значения своих действий во время сделки;

• продавец — юридическое лицо — не имел права распоряжаться недвижимостью;

• жилье продавал несовершеннолетний собственник без обязательного согласия родителей, опекунов или попечителей;

• продавец заблуждался;

• имели место обман, угрозы, насилие или другое давление при совершении сделки;

• были нарушены права других собственников, родственников, бывших супругов или третьих лиц;

• представитель не имел права на продажу недвижимости;

• сделка была мнимой или притворной, то есть не предполагала реального перехода права собственности.

Также по договору титульного страхования предусмотрен риск обременения. Речь о ситуациях, когда право собственности формально сохраняется, но на недвижимость накладывают ограничение: третьи лица получают право пользоваться жильем. Например, через год после сделки объявился незаконно выписанный из жилья родственник продавца. По решению суда он получил право вселиться в квартиру. В результате недвижимость осталась в собственности покупателя, но пользоваться ею в полном объеме он уже не может.

В каких ситуациях страховое возмещение не выплатят

Титульное страхование не покрывает такие случаи:

• ипотечная квартира изъята банком из-за непоступления платежей по кредиту;

• новый собственник утратил право на недвижимость из-за банкротства или обращения взыскания на имущество;

• владелец лишился жилья из-за обстоятельств, о которых знал при заключении договора страхования, но не сообщил о них страховой компании;

• суд признал покупателя недобросовестным приобретателем.

Есть и другие основания. Посмотреть весь перечень можно в договоре страхования.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке

Заемщик обязан страховать только объект залога — купленную в кредит квартиру, комнату или дом. Страхование жизни и титула оформляется добровольно.

В отдельных случаях банк может настаивать на покупке страховки, а при отказе — увеличить процентную ставку, если такое условие прописано в кредитном договоре.

Когда заемщик оформляет титульное страхование недвижимости при ипотеке по требованию кредитной организации, выгодоприобретателем по договору становится банк. Это значит, что при страховом случае возмещение будет направлено на погашение ипотечного кредита. А при добровольной покупке полиса компенсацию получает покупатель.

На сколько лет оформляют страхование титула

Обычно полис берут на 3 года. Этот период совпадает со сроком исковой давности — временем, в течение которого заинтересованные лица могут обратиться в суд, чтобы оспорить сделку. После его окончания суд, как правило, не рассматривает исковые заявления о признании договора купли-продажи недействительным, если для этого нет особых оснований.

При покупке недвижимости в ипотеку срок титульного страхования может устанавливаться банком. В таком случае полис нужно оформлять на столько, сколько требуется по условиям кредитного договора.

Коротко о главном

• Титульное страхование — это защита права собственности. Полис нужен на случай, если сделку купли-продажи оспорят и суд лишит нового владельца права на объект.

• Страховку титула оформляют при покупке недвижимости на вторичном рынке. Чаще всего — если у объекта сложная история или сделка проходит в ипотеку.

• Страховым случаем признается утрата или ограничение права собственности по решению суда из-за события, предусмотренного договором страхования.

• Возмещение по страхованию титула не выплатят, если недвижимость изъята банком или утрачена по вине покупателя. Полный перечень исключений указывают в договоре страхования.

• По закону титульная страховка при ипотеке не обязательна, но банк может настаивать на ее оформлении и прописать в кредитном договоре условие о повышении ставки при отсутствии полиса.

Обычно полис оформляют на 3 года — это стандартный срок исковой давности по большинству споров, связанных с оспариванием сделок.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит титульное страхование?

Стоимость полиса не фиксирована. Рассчитывается индивидуально, зависит от степени юридических рисков и цены недвижимости. Страховая компания учитывает историю объекта, количество прошлых сделок и полноту документов. В среднем титульное страхование обходится примерно в 0,15–0,3% от стоимости жилья.

Какую сумму выплатят при страховом случае?

Размер компенсации заранее указывают в договоре страхования. Чаще всего она равна стоимости недвижимости, но при желании титул можно застраховать и на меньшую сумму.

Какие документы понадобятся для оформления титульного страхования?

Нужны бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость и основания его возникновения. Как правило, это договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве. В зависимости от ситуации страховая компания вправе запросить дополнительные материалы.