Эффект Долиной — Как покупать вторичку в 2026 году

В 2025-м интернет потрясла история с продажей московской квартиры Ларисы Долиной. Дело получило огромный резонанс и породило новый термин — эффект (схема) Долиной. Разберемся, что конкретно произошло, как прецедент повлиял на рынок и о чем важно помнить покупателю недвижимости, чтобы обезопасить себя.

Эффект Долиной — это наглядное напоминание о том, что самый ценный актив — это не стены и метры, а право собственности, которое должно быть неприкосновенно. Именно поэтому все больше людей, которые хотят защитить и приумножить свои сбережения на десятилетия вперед, обращают внимание на альтернативные финансовые инструменты. Программа «Гарантированный доход» — как раз один из них.

Откуда взялся эффект Долиной

Всё началось в 2024-м с продажи пятикомнатной квартиры (236 кв. м) в престижном ЖК в Хамовниках. Собственник — народная артистка России Лариса Долина. Несмотря на рыночную стоимость объекта в 138 млн рублей, квартиру продавали за 112 млн.

На объявление откликнулась предпринимательница Полина Лурье. Она оформила сделку по всем требованиям закона: заключила договор купли‑продажи, провела регистрацию в Росреестре, осуществила полную оплату.

Но когда Лурье потребовала освободить жилплощадь и передать ключи, Долина отказалась. Артистка заявила, что ее принудили к продаже обманом.

По словам Ларисы Александровны, в апреле 2024-го с ней связались сотрудники спецслужб. Звонившие утверждали, что квартирой заинтересовались мошенники: чтобы защитить недвижимость, нужно фиктивно продать ее. При этом, по уверениям злоумышленников, помещение останется в собственности певицы. Долина выставила объявление, получила от покупательницы Полины Лурье деньги и перечислила их вместе с 68 миллионами накоплений на «безопасный» счет. Оттуда средства вывели мошенники.

По итогу Лурье осталась без денег и без квартиры, а Долина — также без денег и с обязательством передать недвижимость.

Обе стороны обратились в суд. Лурье требовала освободить квартиру, а Долина — аннулировать сделку. В марте 2025-го Хамовнический районный суд признал правоту певицы. Это решение вызвало волну аналогичных исков и сформировало понятие эффекта Долиной.

Механизм мошенничества

Схема Долиной включает в себя следующие этапы:

1. Контакт с жертвой. Мошенники звонят от имени сотрудников спецслужб, банка или правоохранительных органов.

2. Запугивание. Жертве говорят, что имущество в опасности, например, им якобы заинтересовались «черные риелторы».

3. Предложение «спасения». Убеждают срочно продать недвижимость, чтобы обезопасить средства.

4. Организация фиктивной сделки. Привлекают подставных риелторов, нотариусов, курьеров.

5. Хищение средств. После продажи деньги переводятся на счета мошенников.

Чаще всего жертвами становятся пожилые люди (поэтому схему Долиной также называют бабушкиной). Причина в том, что пенсионеров легче запугать.

На волне громкого дела ситуацией стали пользоваться и сами пожилые люди. Они оформляют сделку, а после оспаривают ее в суде. Предлог — неосознание своих действий под влиянием злоумышленников. Суд признает сделку недействительной и продавцу возвращают права на недвижимость. А деньги покупателю не возвращаются, потому что их «вывели мошенники».

Пострадавшие по схеме Долиной

За 2025 год продавцы недвижимости оспорили по схожим алгоритмам более 3 тысяч сделок. Вот несколько ярких случаев из СМИ.

В Хабаровске женщина купила у владелицы-пенсионерки квартиру за 3 млн рублей. Получив оплату, бывшая хозяйка обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. По словам пожилой женщины, она продала жилье под влиянием мошенников. Спустя два года разбирательств суд постановил: пенсионерка остается с квартирой, но должна вернуть оплату. Однако средств у пожилой женщины не оказалось, поэтому покупательница осталась и без жилья, и без денег.

В Москве пенсионерке вернули квартиру, проданную ею шесть лет назад. Женщина заявила, что при совершении сделки не осознавала свои поступки — даже предоставила соответствующие справки от врачей. Суд принял ее сторону, и пенсионерке отдали жилье, в котором покупатель успел сделать ремонт за 1 млн рублей.

Пожилая женщина из Алтайского края продала квартиру молодой семье, а после обратилась в суд. Пенсионерка заявила, что стала жертвой мошенников. По словам женщины, к ней трижды приезжал человек в камуфляже с закрытым лицом и забирал деньги — для проведения операции по поимке «черных риелторов». Суд провел экспертизу, которая показала, что пенсионерка действительно находилась под влиянием мошенников, но отдавала отчет о своих действиях. В данной ситуации интересы покупателей были защищены.

Собственники недвижимости страдают не только от мошенничеств с куплей-продажей. Гораздо чаще происходят менее замысловатые неприятности — кражи со взломом и вандализм. Чтобы защитить себя в такой ситуации, оформите страхование квартиры в «Ренессанс страхование» — онлайн за несколько минут. Если злоумышленники что-то украдут или повредят, вы получите денежную компенсацию. Также полис поможет в случае возгорания, затопления или стихийного бедствия. 

Чем закончилась история Долиной

Покупательницу Полину Лурье не устроил изначальный исход дела, поэтому она подала апелляцию. С момента изначального решения до пересмотра прошло 9 месяцев — за это время пострадали сотни приобретателей жилья по всей России.

16 декабря 2025 года прошло открытое заседание, в ходе которого Верховный суд отменил изначальное решение. Аннулирование сделки признали незаконным, а вопрос о выселении бывшей хозяйки квартиры направили в Московский городской суд. Последний 25 декабря 2025 года постановил — Долиной нужно покинуть квартиру и передать ключи Лурье.

Несмотря на финальное решение, процесс исполнения затянулся. Певица несколько раз переносила дату выезда, а защита Лурье находила ошибки в документах.

19 января 2026 года судебные приставы наконец передали представителям Полины Лурье ключи от квартиры.

Как эффект Долиной изменил рынок «вторички»

Подобные истории случались и раньше, но именно дело народной артистки показало общественности проблему.

Поэтому в сфере продаж недвижимости произошли изменения:

• Увеличилось число исков о признании сделок недействительными. После решения Хамовнического суда продавцы (чаще пенсионеры) стали заявлять о давлении мошенников и требовать возврата недвижимости. По данным Российской гильдии риелторов, за год число аналогичных случаев увеличилось на 15–20%. При этом неясно: пожилые люди действительно находились под влиянием злоумышленников или воспользовались судебным прецедентом.

• Приобретатели стали осторожнее. Особенно недоверчиво люди относятся к сделкам с пенсионерами, а также если цена ниже рыночной или продавец торопит с оформлением.

• Снизилась ликвидность некоторых объектов. Квартиры, продаваемые пожилыми людьми или по заниженной цене, стало тяжелее реализовать из‑за опасений покупателей. Однако количество сделок на рынке вторичной недвижимости не снизилось.

• Усилился контроль со стороны профессионалов. Риелторы и юристы стали тщательнее проверять историю объекта и личность продавца.

Власти отреагировали на дело Долиной — планируются изменения в законодательстве. 19 января Михаил Делягин (зампред комитета Госдумы по экономической политике) направил в парламент законопроект, призванный защитить покупателей в схемах Долиной. По этому законопроекту требуется внести дополнение в ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса. Нынешняя формулировка статьи предполагает, что сделку, которую совершили под влиянием насилия, угрозы или обмана, суд может признать недействительной по иску потерпевшего. С помощью поправок предлагается обязать продавца доказывать, что покупатель знал или должен был знать о мошенничестве.

Как взять вторичку с минимальным риском в 2026 году

Дело Долиной показало: пока 100%-й защиты для покупателей нет, даже несмотря на решение Верховного суда в пользу Полину Лурье. Однако при покупке вторички все равно можно существенно снизить риски. Вот несколько рекомендаций:

1. Проверьте объект. Должно насторожить, если квартиру продают срочно или по заниженной цене. Обязательно запросите выписку из ЕГРН, документы о переходе прав собственности, справку о прописанных жильцах. При условии, что квартиру покупали в браке, нужно согласие второго супруга на сделку. Если продавец действует по доверенности от собственника, проверьте дату документа, полномочия представителя, возможность отзыва и подлинность документа (через реестр нотариальной палаты).

2. Проверьте продавца. Встретьтесь с ним, обсудите условия сделки, задайте интересующие вопросы. Если собственник недвижимости пожилой, попросите присутствовать родственников. Потребуйте справки из психоневрологического и наркологического диспансера, проверьте риск банкротства продавца (это можно сделать через федеральный реестр).

3. Привлеките юриста. Специалист изучит документы, оценит риски и будет сопровождать процесс купли-продажи. Особенно важно обращаться к юристу, если сделка сложная (с долями, наследством, несовершеннолетними в числе собственников).

4. Используйте безопасные расчеты. Есть несколько надежных способов передать деньги. Можно оставить в банковской ячейке наличные — продавцу передадут их, если он принесет выписку из ЕГРН, в которой вы будете значиться собственником квартиры. Онлайн-вариант ячейки — аккредитив. Принцип работы такой же, только банк переводит деньги, а не отдает их наличными. Еще один похожий способ — сервис безопасных расчетов (СБР). Банк замораживает деньги покупателя, а когда получает от Росреестра уведомление о совершении сделки, переводит средства продавцу.

Также с учетом дела Долиной важно оформить титульное страхование. Полис поможет в случае, если продавец впоследствии оспорит сделку. Тогда страховщик будет содействовать вам в суде, а если проиграете — компенсирует убытки в пределах страховой суммы. Застраховать титул можно как при оформлении полиса ипотечного страхования, так и отдельно — при покупке жилья на собственные деньги.

Коротко о главном

• Эффект Долиной — термин, появившийся после скандального дела с продажей квартиры народной артистки. Суть схемы в том, что собственник реализует жилье, а после оспаривает сделку в суде, утверждая, что попал под влияние мошенников.

• Несмотря на то что дело Долиной разрешилось в пользу покупательницы, история породила множество случаев обмана. Продавцы недвижимости по всей стране стали оспаривать сделки — и суды зачастую вставали на их сторону, из-за чего приобретатели теряли деньги.

• Случай Долиной показал, что в законодательстве есть лазейки, которыми успешно воспользовались десятки мошенников. Для защиты добросовестных покупателей предлагается внести изменения в ГК РФ. Инициатива предполагает следующее — чтобы сделку признали недействительной, продавцу нужно будет доказать, что приобретатель знал об обмане.

• Снизить риск при покупке вторичного жилья можно, если привлечь к сделке юриста, тщательно проверить объект и продавца. Также расчеты нужно проводить безопасным способом — через банковскую ячейку, аккредитив или СБР.