Как выбрать земельный участок: подробное руководство

Выбор и покупка земельного участка — многоэтапный процесс, который требует знаний. Чтобы сэкономить время и избежать рисков, необходимо правильно подойти к поиску и оформлению недвижимости. В статье мы расскажем, на что обратить внимание и какие нюансы стоит учесть, чтобы сделка прошла успешно.

При планировании покупки земельного участка важно реально оценить свой бюджет, чтобы не ограничиваться вариантом, который не соответствует вашим требованиям. В этом поможет программа «Смарт Плюс» от компании «Ренессанс Жизнь». Она позволит накопить необходимые средства на покупку более просторного участка земли с комфортными условиями.

С чего начать покупку земельного участка

Прежде чем смотреть предложения, стоит обратить внимание четыре главных момента:

• Цель покупки. Для чего вам земля: для постоянного проживания, дачи, инвестиции или коммерческой застройки? От этого зависит категория и вид разрешенного использования (ВРИ).

• Бюджет. Рассчитайте не только стоимость самого участка, но и будущие расходы: подключение к коммуникациям (электричество, газ, вода), проектирование и строительство дома, налоги.

• Выбор участка. При выборе участка обращайте внимание на его расположение и окружение.

• Проверка земли. Проверьте юридическую чистоту участка: наличие правоустанавливающих документов, кадастровый номер, соответствие границ с фактическими на местности.

Рассмотрим теперь каждый этап по отдельности.

Этап №1. Цели покупки земельного участка

Цели покупки земельного участка могут быть разными, в зависимости от ваших потребностей и планов. Рассмотрим основные цели подробнее.

• Строительство жилого дома

Одной из самых распространенных причин покупки земли является строительство собственного дома. Это может быть дача для сезонного отдыха или загородный дом для постоянного проживания. Важно выбирать участок, подходящий по категории земли, расположению и наличию инфраструктуры, чтобы комфортно жить в будущем доме.

• Ведение сельского или дачного хозяйства

Многие покупают землю для выращивания овощей, фруктов, разведения животных или садоводства. Такие участки часто имеют сельскохозяйственный статус, предусматривающий возможность использования для подсобного хозяйства. Это позитивно сказывается на здоровье и может приносить дополнительный доход.

• Инвестиции и сохранение капитала

Земля является надежным активом, способным сохранить и приумножить капитал. Вложение в участок — способ защитить сбережения от инфляции и в будущем выгодно перепродать землю или использовать ее под строительство для продажи или сдачи в аренду.

• Отдых и смена обстановки

Для многих приобретение участка — это возможность проводить свободное время вне города. Земля дает возможность сменить суету городской жизни на тихий отдых на свежем воздухе.

• Коммерческое использование

Некоторые покупают землю для организации бизнеса: строительства торговых точек, складов, производства или иных коммерческих объектов. Такой выбор требует особого внимания к расположению и статусу участка.

Этап №2. Сколько стоит земельный участок

На стоимость земельного участка влияют несколько ключевых факторов:

1. Местоположение. Расстояние до города, транспортная доступность, наличие хороших дорог и развитой инфраструктуры (школы, магазины, больницы) существенно повышают цену участка. Участки возле крупных городов и транспортных узлов стоят дороже. Оптимальным вариантом считается приобретение участка в радиусе до 50 км от города, что обеспечивает комфортную дорогу — обычно не более 1-1,5 часов.

2. Категория и вид разрешенного использования земли. Земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) стоят дороже, чем участки с сельскохозяйственным назначением или для дачного хозяйства. Категория определяет возможности строительства и использования участка.

3. Наличие коммуникаций. Подключенные к участку электричество, газ, вода и канализация увеличивают его стоимость. Отсутствие этих коммуникаций снижает цену, но требует дополнительных затрат на последующее подключение.

4. Рельеф и качество почвы. Ровный, сухой участок на возвышенности с плодородным грунтом ценится выше. Участки с глинистыми почвами, заболоченной местностью, близким залеганием грунтовых вод стоят дешевле из-за дополнительных затрат на благоустройство и дренаж.

5. Размер и форма участка. Участки правильной формы, в частности квадратной или прямоугольной, считаются наиболее удобными для строительных работ – они стоят дороже. Узкие или неровные участки обычно дешевле. По мнению специалистов, метраж участка рассчитывают в пропорции 10 к 1 относительно площади дома. Если, например, планируется построить дом площадью 200 м², то оптимальным будет участок размером от 20 соток.

6. Экологическая обстановка и инфраструктура района. Участки в экологически чистых районах с развитой инфраструктурой стоят дороже. Близость лесов, водоемов и парков влияет на привлекательность и стоимость.

7. Перспективы развития территории. Планы по развитию региона, строительство новых дорог, жилых комплексов и социальных объектов повышают стоимость земли.

8. Юридические аспекты. Строить дома для постоянного проживания разрешено на участках ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (личного подсобного хозяйства) и СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества). Однако строительство на участках СНТ часто проблематично: они обычно удалены от инфраструктуры, не подключены к коммуникациям и требуют уплаты членских взносов кооперативу.

Лучше выбирать участки ИЖС — они имеют адрес, все необходимые коммуникации и расположены ближе к населенным пунктам. Земли ЛПХ тоже подходят для дома, но в основном предназначены для ведения фермерства и чаще находятся в удаленных районах.

Этап №3. Как выбрать тип участка

Типы земельных участков классифицируются по категориям, отражающим их предназначение и правовой режим использования. Категория земель определяет, какие объекты можно строить на участке. В России выделяют семь основных категорий: они закреплены в статье 7 Земельного кодекса РФ.

Категории земель

1. Земли населённых пунктов

Предназначены для строительства жилых домов, общественных зданий, инфраструктуры. Эти участки подходят для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), строительства многоквартирных домов и ведения подсобного хозяйства.

2. Земли сельскохозяйственного назначения

Используются для ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества, фермерства. На таких участках разрешено строить хозяйственные постройки и объекты, связанные с сельхоздеятельностью.

3. Земли промышленности и иного специального назначения

Включают территории под промышленные объекты, транспорт, энергетику, связь, оборону и безопасность. Они имеют ограниченное жилое использование.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов

Территории с охраняемой природой, заповедники, национальные парки, где строительство сильно ограничено или запрещено.

5. Земли лесного фонда

Предназначены для лесного хозяйства и охраны лесных ресурсов. Строительство на них возможно только в соответствии с особыми правилами.

6. Земли водного фонда

Территории водоемов, рек, их береговых зон, охраняемых водных объектов. Строительство на таких землях ограничено.

7. Земли запаса

Резервные территории, предназначенные для перспективного использования по решению государственных или местных органов.

Использование земельного участка не по назначению считается административным правонарушением и влечет штраф:

• для граждан он составляет от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей;

• если кадастровая стоимость не определена, штраф составляет от 10 000 до 20 000 рублей.

Чтобы определить, как именно можно использовать земельный участок, необходим вид разрешенного использования.

Виды разрешённого использования земли

1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Позволяет строить жилые дома не выше трёх этажей с необходимыми бытовыми условиями. Разрешается выращивать сельскохозяйственные культуры, а также строить гаражи и хозяйственные постройки для личного пользования.

2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Разрешает размещение жилых домов, производство сельхозпродукции и содержание животных на приусадебных землях. Подходит для ведения фермерства и хозяйственных нужд.

3. Ведение садоводства и огородничества

Использование для выращивания плодовых, ягодных и других культур. Включает возможности для отдыха, но ограничивает строительство жилых домов. Часто используется в рамках садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ).

• Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)

Организационно — правовая форма объединения собственников с целью совместного управления земельными участками и сохранения общей инфраструктуры. Постройки и использование регулируются внутренними правилами и законодательством.

• Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) (устаревшее)

Было предназначено для отдыха и строительства домиков. С 2019 года не создаётся, но существующие продолжают деятельность и могут быть реорганизованы в СНТ.

4. Общественное и иное использование

В рамках различных категорий земли возможны иные виды ВРИ, например, для промышленности, коммерции, рекреации и социального назначения, которые определяются соответствующими нормативными актами и утверждаются органами власти.

Этап №4. Что проверить перед покупкой земельного участка

1. Право собственности

Убедитесь, что продавец действительно владеет участком и имеет законные документы, подтверждающие это. Проверьте свидетельство о праве собственности или договор, удостоверяющий владение.

2. Кадастровая информация

Проверьте кадастровый номер, площадь и границы участка через публичную кадастровую карту. Убедитесь, что информация совпадает с фактами в выписке из ЕГРН.

3. Категория и ВРИ

Уточните, к какой категории относится земля и разрешено ли на ней то использование, которое вы планируете (например, строительство жилого дома).

4. Юридические ограничения и обременения

Проверьте наличие арестов, сервитутов, залогов и других ограничений, которые могут помешать свободной распоряжению участком.

5. Фактическое состояние границ и участка

Осмотрите участок на месте, чтобы убедиться, что его фактические границы совпадают с кадастровыми. Проверьте состояние почвы, рельеф, доступность дорог.

6. Наличие коммуникаций и инфраструктуры

Узнайте, есть ли доступ к воде, электричеству, газу и канализации. Оцените близость социальных объектов и транспорт.

7. Отсутствие административных ограничений

Проверьте, не находится ли участок в охранных зонах, зонах затопления или под планируемыми общественными улицами (красные линии).

Документы для покупки

В 2025 году для покупки земельного участка потребуются следующие документы:

1. Договор купли-продажи земельного участка. Количество экземпляров должно соответствовать числу сторон сделки плюс один для Росреестра. По общему правилу договор удостоверять нотариально не требуется, но есть исключения.

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности от продавца. Это документы, подтверждающие, что он собственник земли.

3. Действующий паспорт от продавца и покупателя. Если паспорт утерян или просрочен, нужно заранее получить новый.

4. Учредительные документы (для юридического лица).

5. Документы-основания права собственности на землю от продавца. Это могут быть договоры, платёжные документы, свидетельства о праве на наследство и т. д..

6. Нотариально удостоверенное согласие супруги продавца на совершение сделки с землёй, приобретённой в браке, или подтверждение раздельного режима собственности (брачный договор, соглашение о разделе и т. д.).

7. Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки, если земельный участок продаёт несовершеннолетний или недееспособный.

8. Отказ других собственников от права преимущественной покупки либо подтверждение, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

9. Доверенность со всеми полномочиями, если интересы на сделке с землёй будет представлять доверенное лицо. Доверенность с полномочиями по подписанию договора купли-продажи земельного участка и регистрации перехода права собственности должна быть нотариально удостоверена.

10. Согласие залогодержателя на сделку, если земля в залоге, или согласие получателя ренты, если земля обременена рентой.

11. Подтверждение соблюдения права преимущественной покупки, принадлежащего муниципальному образованию, при продаже земельного участка сельхозназначения.

12. Заявление о регистрации перехода права собственности (оформляется и подписывается в Росреестре или МФЦ).

13. Квитанция (платежное поручение) об оплате пошлины за регистрацию перехода права собственности (обычно оплачивает покупатель).

14. Акт приёма-передачи земельного участка.

Выводы

Следуйте рекомендациям, чтобы сделать правильный выбор и обеспечить юридическую чистоту сделки — это позволит вам вложить деньги с уверенностью и начать новый этап в комфортных условиях.