Флиппинг — что это такое и как на нём заработать

Дата публикации: 24.11.2025

Купить квартиру за два миллиона, сделать ремонт за 400 тысяч и продать за четыре — звучит заманчиво. Именно так работает флиппинг. Но на практике всё сложнее: можно потерять деньги на неликвидной квартире или застрять с недвижимостью на полгода. Разбираемся, как устроен этот бизнес, сколько реально можно заработать и каких ошибок лучше избегать.

Есть и другой способ приумножать капитал — не вкладываясь в стены, а зарабатывая на фондовом рынке. Даже если нет времени следить за котировками и самостоятельно открывать позиции, это можно доверить профессиональным управляющим и программе долевого страхования жизни.

Что такое флиппинг простыми словами

Флиппинг — это стратегия инвестирования в недвижимость, при которой покупают квартиру или дом по заниженной цене, делают ремонт и быстро перепродают с прибылью. Слово пришло из английского языка: flip означает «переворачивать» или «быстро менять».

Этот бизнес зародился в США в 1980-х годах, когда страна только выходила из экономического кризиса. Тогда риелторы активно скупали дома, требующие ремонта, приводили их в порядок и перепродавали. В России флиппинг стал набирать популярность в последние несколько лет — особенно в крупных городах, где много старого жилфонда с потенциалом роста стоимости.

Главное отличие флиппинга от обычной перепродажи — скорость. Цикл от покупки до продажи должен занимать 3-4 месяца максимум. Чем быстрее, тем выгоднее. Успешные флипперы умудряются провернуть три таких сделки за год. Выглядит как простой способ удвоить деньги за пару месяцев. Но действительно ли всё так просто?

Флиппинг или обычная инвестиция в недвижимость — в чём разница

Когда покупаете квартиру для сдачи в аренду, рассчитываете на долгосрочный доход. Окупаемость может растянуться на 15-20 лет. Во флиппинге всё иначе — цель заработать здесь и сейчас, за несколько месяцев.

Ещё одно отличие — активное участие. Сдавая квартиру, вы относительно пассивный инвестор. Во флиппинге придётся постоянно контролировать ремонт, искать подрядчиков, общаться с покупателями. Это скорее бизнес, чем просто инвестиция.

Кто такой флиппер и чем он занимается

Флиппер — человек, который зарабатывает на перепродаже недвижимости. Это может быть частник или небольшая компания. В России флиппингом чаще занимаются люди, так или иначе связанные с недвижимостью — бывшие или действующие риелторы, строители, дизайнеры интерьеров.

Флипперы проходят 3 стадии:

Флиппер-профессия — ищет привлекательные объекты и за комиссию передаёт их профессиональным инвесторам. Это начальный уровень, который не требует больших вложений.
Флиппер-предприниматель — уже работает со своими деньгами, управляет несколькими объектами одновременно, имеет собственную команду строителей и дизайнеров.
Флиппинг-бизнес — создаёт компанию с брендом, масштабирует процесс, работает с несколькими проектами параллельно.

Как работает флиппинг: все этапы процесса

Флиппинг состоит из трёх основных этапов, каждый из которых критически важен для успеха сделки.

Этап 1. Поиск и покупка квартиры

Это самый важный этап, от которого зависит весь результат. Нужно найти недооценённую квартиру с хорошей ликвидностью. Скидка может составлять от 10% до 30% относительно рыночной цены.

Где искать такие квартиры:

— Сайты объявлений: Авито, Циан, Яндекс Недвижимость — Базы риелторов — Группы в соцсетях по продаже недвижимости

На что обратить внимание при выборе:

Локация — самый важный критерий. Квартира должна находиться в районе со стабильным спросом. Расстояние до метро — не больше 15 минут пешком. Дальше продавать уже сложнее.
Этаж — первый и последний продаются хуже. 80% покупателей не рассматривают первый этаж в принципе.
Планировка — должна быть удобной или требовать минимальных изменений. Перепланировка съест время и деньги.
Состояние дома — проверьте подъезд, пообщайтесь с соседями, изучите соцсети жильцов комплекса. Если дом конфликтный или в нём проблемы с управляющей компанией, это отпугнёт покупателей.
Юридическая чистота — самое опасное место. Квартира может быть в залоге, под арестом, частью наследства или иметь незаконную перепланировку. Обязательно проверяйте выписку из ЕГРН и привлекайте юриста.
Количество комнат — для новичков лучше начинать с однокомнатных квартир или студий. Они дешевле, быстрее продаются и не требуют огромного бюджета на ремонт.

Этап 2. Ремонт

После покупки начинается самый трудоёмкий этап — превращение старой квартиры в объект мечты. Во флиппинге делают капитальный ремонт, а не косметический. Нужно полностью переделать всё: от электрики до отделки.

Важно понимать — это не ремонт для себя, а ремонт для продажи. Нельзя выбирать материалы исходя из личных предпочтений. Нужно делать то, что нравится большинству покупателей в данном районе.

Важно! Профессиональная фотосъемка обязательна. Покупатели принимают решение о просмотре квартиры по фотографиям в объявлении. Плохие фото — гарантия того, что квартира будет продаваться долго.

Этап 3. Продажа квартиры

Квартира отремонтирована, сфотографирована и готова к продаже. Теперь задача — найти покупателя максимально быстро и не сбросить цену.

Как продавать:

Правильное объявление — детальное описание, качественные фото, указание всех преимуществ. Упомяните свежий ремонт, новую технику, близость метро, инфраструктуру района.
Несколько площадок — размещайте объявления на всех популярных сайтах: Авито, Циан, Яндекс Недвижимость, Домклик. Чем больше охват, тем быстрее найдётся покупатель.
Риелтор или самостоятельно — если у вас есть опыт продажи недвижимости, можно обойтись без агента и сэкономить на комиссии. Если опыта нет, риелтор поможет быстрее найти покупателя. Комиссия обычно составляет 3-5% от стоимости квартиры.
Правильная цена — не завышайте. Лучше продать быстро по адекватной цене, чем месяцами снижать стоимость. Квартира, которая долго висит в объявлениях, начинает вызывать подозрения.
Работа с покупателями — будьте готовы показывать квартиру, отвечать на вопросы, торговаться. Некоторые покупатели пытаются сбить цену на 10-15%, это нормально.

Сколько можно заработать на флиппинге

Доходность флиппинга может сильно различаться в зависимости от города, опыта флиппера и удачи. Опытные участники рынка говорят о доходности от 30% до 60% после вычета всех расходов и налогов.

Успешным считается проект, который приносит 30-35% чистой прибыли за 3-4 месяца. Это примерно 40% годовых — значительно выше, чем вклад в банке или инвестиции в акции.

Правило 10 процентов
Опытные флипперы пользуются простым правилом: общие расходы на ремонт и сделку не должны превышать 10% от стоимости покупки квартиры.
Купили за 8 миллионов — ремонт и юридическое сопровождение должны уложиться в 800 тысяч. Если расходы выходят за эти рамки, риски проекта увеличиваются.

Риски флиппинга

Флиппинг кажется простым способом заработка, но на практике здесь масса подводных камней. Разберём основные риски, о которых нужно знать заранее.

Неправильный выбор квартиры

Это самая частая и самая дорогая ошибка. Купили квартиру на первом этаже в спальном районе без балкона — и она не продаётся месяцами. Каждый день простоя съедает потенциальную прибыль.

Новичкам сложно оценить ликвидность объекта. То, что кажется удачной покупкой, может оказаться объектом с проблемными соседями, плохой репутацией дома или неудобной планировкой.

Что делать: перед покупкой изучите статистику продаж в районе, посмотрите, как быстро продаются похожие квартиры, пообщайтесь с соседями, проверьте репутацию дома в соцсетях.

Юридические проблемы

Квартира может быть в залоге, под арестом, являться частью наследства или иметь незаконную перепланировку. Если не проверить всё до покупки, можете потерять и деньги, и квартиру.

Особенно опасны старые квартиры с запутанной историей переходов собственности. Могут объявиться внезапные наследники, всплыть долги за коммуналку или обнаружиться судебные споры.

Что делать: обязательно заказывайте расширенную выписку из ЕГРН, проверяйте всех собственников, привлекайте юриста для проверки документов. Не спешите с покупкой, если есть хоть малейшие сомнения.

Проблемы с ремонтом

В старых квартирах всегда есть сюрпризы. Планировали просто поменять сантехнику, а оказалось, что нужно менять все трубы. Хотели обновить проводку, а она гнилая и требует полной замены.

Ещё одна проблема — недобросовестные строители. Они могут затянуть сроки, сделать работу плохого качества или вообще исчезнуть, получив предоплату.

Что делать: перед покупкой пригласите прораба, который оценит объём работ и составит реальную смету. Закладывайте в бюджет запас 15-20% на непредвиденные расходы. Работайте только с проверенными бригадами по договору. Контролируйте ремонт ежедневно.

Рыночные риски

Рынок недвижимости может измениться, пока вы делаете ремонт. Ставки по ипотеке вырастут — спрос упадёт. Начнётся экономический кризис — покупателей станет меньше. В вашем районе откроют стройку шумного объекта — квартиры подешевеют.

Особенно опасно работать с заёмными деньгами в период нестабильности. Если ипотечная ставка высокая, а квартира долго не продаётся, можете уйти в минус на процентах банку.

Что делать: следите за рынком, анализируйте тренды. Не работайте с ипотекой при высоких ставках. Имейте финансовую подушку на случай, если квартира не продастся быстро.

Проблемы с продажей

Сделали идеальный ремонт, выставили объявление — и тишина. Звонков нет, просмотров мало. Приходится снижать цену, что съедает прибыль.

Причины могут быть разными: завысили цену, плохие фотографии, изменилась ситуация на рынке, появилось много конкурентных предложений.

Что делать: заранее изучите спрос в районе. Не завышайте цену — лучше продать быстро. Вложитесь в профессиональную фотосъемку. Если квартира не продаётся месяц, пересмотрите стратегию — возможно, стоит снизить цену или изменить презентацию.

Непредвиденные расходы

В старых домах ремонт опасен: могут прорваться трубы и залить соседей, обвалиться часть стены, обнаружиться насекомые, от которых сложно избавиться. Всё это требует дополнительных денег и времени.

Что делать: страхуйте жильё на время ремонта. Это обойдётся в несколько тысяч рублей, но защитит от крупных потерь, если что-то пойдёт не так.

Флиппинг с ипотекой — стоит ли рисковать

Многие новички думают: «Возьму ипотеку, куплю квартиру, быстро продам и верну кредит». На практике это рискованная стратегия, особенно при высоких ставках.

Проблемы ипотеки во флиппинге:

Ежемесячные платежи съедают прибыль. Если квартира не продаётся, каждый месяц теряете десятки тысяч рублей.
Нельзя быстро продать без разрешения банка. Это создаёт дополнительную бюрократию.
Дополнительные расходы: оценка, страховка, комиссии банка.

Если всё же решили взять ипотеку, выбирайте объекты с максимальной ликвидностью, которые точно продадутся быстро. И будьте готовы к тому, что доходность будет ниже, чем при работе с собственными средствами.

Альтернатива: что делать, если квартира не продаётся

Сделали ремонт, выставили на продажу, а покупателей нет. Или они есть, но хотят слишком большую скидку. Не паникуйте. Есть несколько стратегий:

Сдать в аренду

Квартира с хорошим ремонтом легко сдаётся. Это не принесёт быстрой прибыли, но хотя бы будет покрывать ваши расходы, пока ждёте подходящего покупателя. Когда рынок оживёт или появится хорошее предложение — продадите.

Снизить цену

Иногда лучше продать с меньшей наценкой, чем держать деньги замороженными в квартире. Посчитайте, сколько теряете каждый месяц на простое объекта, и сравните с размером скидки.

Изменить стратегию продажи

Переделайте фотографии, перепишите описание, поменяйте площадки размещения, подключите другого риелтора. Иногда небольшие изменения в презентации дают результат.

Доработать хоумстейджинг

Возможно, квартира выглядит не так привлекательно, как могла бы. Добавьте декора, улучшите освещение, замените текстиль.

Вывод: стоит ли начинать заниматься флиппингом

Флиппинг — это не пассивный заработок, а сложный полноценный бизнес. Он требует времени, денег, знания рынка и готовности рисковать. Вот кому этот бизнес подойдёт:

Вам стоит попробовать, если:

У вас есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры.
Вы разбираетесь в недвижимости или готовы быстро учиться.
Вам интересны интерьеры, ремонт, дизайн.
У вас есть время контролировать ремонт.
Вы спокойно относитесь к рискам.
У вас есть знакомые строители, дизайнеры, юристы.

Лучше воздержаться, если:

Это ваши последние деньги, и вы не можете позволить себе их потерять.
Нет времени заниматься проектом, вы не готовы разбираться в тонкостях.
Сильно нервничаете из-за неопределённости.
Нет опыта в недвижимости и контактов нужных специалистов.

Для первого раза выбирайте небольшой проект — однокомнатную квартиру в районе со стабильным спросом. Это позволит понять механику флиппинга без огромных рисков.