Стоит ли сдавать квартиру в 2024 году?

В 2024 году рынок недвижимости в России на переломе: с одной стороны, выгодно сдать квартиру в аренду становится сложнее, с другой — альтернативные инвестиционные инструменты начинают привлекать больше внимания. Собственники недвижимости задаются вопросом: стоит ли продолжать сдавать квартиру в аренду или лучше вложить средства в выгодные активы? Резкие колебания ставок по ипотеке, инфляция и рост налоговой нагрузки заставляют пересматривать стратегии.

Аренда квартир: доходность в Москве и регионах

Средняя ставка аренды в Москве за однокомнатную квартиру в 2024 году составляет 64 000 рублей в месяц, что даёт доходность в 6,2% годовых. Это высокие показатели по сравнению с другими крупными городами, но важно понимать, что такие цифры не учитывают  расходов. Для сравнения, в регионах доходность варьируется от 5% до 6%.

Например, в Санкт-Петербурге аренда квартиры в центральных районов площадью 40 квадратных метров приносит  50-55 тысяч рублей в месяц, что даёт доходность на уровне 5,5% годовых. В регионах с менее развитым рынком недвижимости, таких как Тюмень или Челябинск, доходность колеблется в пределах 4-5%.

Важно учитывать следующие расходы:

1. Налоги на доходы от аренды. Для физических лиц налог составляет 13%. Однако существует альтернатива — регистрация в качестве самозанятого позволяет снизить налоговую ставку до 4%.
2. Расходы на ремонт. Квартира, сдаваемая в аренду, требует регулярного ухода и обновления, особенно если арендаторы часто меняются. Средняя стоимость ремонта однокомнатной квартиры в Москве составляет около 500-700 тысяч рублей, а косметический ремонт может обойтись в 50-100 тысяч рублей.
3. Коммунальные услуги. Важно заранее договориться, кто будет оплачивать коммунальные платежи — арендатор или арендодатель. Если арендодатель берет эти расходы на себя, это может вычесть до 10% от дохода.
4. Страхование. Для защиты от непредвиденных ситуаций, таких как затопления или пожары, важно застраховать недвижимость. Годовая стоимость страхования квартиры может составить от 3 000 до 10 000 рублей.

Таким образом, реальные доходы от сдачи квартиры в аренду могут быть значительно ниже, чем кажутся на первый взгляд.

Краткосрочная или долгосрочная аренда?

Одним из первых вопросов, с которым сталкивается собственник, является выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой. Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Краткосрочная аренда

Краткосрочная аренда, особенно в туристических городах, таких как Сочи, может приносить значительно больше денег. Например, в сезон средняя ставка аренды обычной однушки может достигать 3 000 рублей в сутки. Однако этот вид аренды требует больше усилий и времени на управление жильём: нужно постоянно искать новых арендаторов, контролировать состояние квартиры и часто заниматься уборкой.

Преимущества краткосрочной аренды:

1. Высокий доход в сезон — аренда посуточно в популярных туристических местах может быть в 2-3 раза выше, чем долгосрочная аренда.
2. Возможность гибко изменять стоимость в зависимости от спроса.
3. Быстрое получение прибыли.

Недостатки краткосрочной аренды:

1. Постоянная необходимость искать новых арендаторов.
2. Повышенные расходы на обслуживание квартиры (например, уборка после каждого арендатора).
3. Зависимость от сезонного спроса. В несезон доход может упасть до нуля.

Пример из практики: владелец двух квартир в Омске сдавал их посуточно и получил доход в размере 88 700 рублей за месяц, при этом расходы на коммунальные платежи, налоги и прочие услуги составили около 49 000 рублей. Чистая прибыль составила 39 522 рублей. 

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда, напротив, предлагает более стабильный, но меньший доход. Например, в Московской области средняя ставка аренды на долгий срок составляет около 36 700 рублей в месяц. Основное преимущество долгосрочной аренды — это предсказуемость дохода и меньшее количество затрат времени на управление жильём. Однако доходность от долгосрочной аренды ниже, чем у краткосрочной, а также существует риск того, что квартира может простоять без арендатора на длительное время.

Преимущества долгосрочной аренды:

1. Стабильный и предсказуемый доход.
2. Меньше времени и усилий на поиск арендаторов.
3. Меньше расходов на обслуживание квартиры.

Недостатки долгосрочной аренды:

1. Низкая доходность по сравнению с краткосрочной арендой.
2. Риск простоя квартиры на длительное время.

Пример: Владелец квартиры в Калининграде сдавал её на долгосрочной основе за 25 000 рублей в месяц. Это обеспечивало стабильный доход, но значительно ниже, чем можно было бы получить от краткосрочной аренды в туристический сезон.

Покупка квартиры для сдачи в ипотеку: выгодно ли?

Один из популярных вариантов инвестирования — покупка квартиры в ипотеку с целью сдачи её в аренду. На первый взгляд, это может показаться выгодной стратегией, особенно если доход от аренды покрывает ипотечные платежи. Однако на практике такая схема может оказаться менее выгодной, чем кажется на первый взгляд.

В 2024 году ставки по ипотеке остаются высокими, в среднем 18-20% годовых. При этом доходность от аренды в большинстве случаев не превышает 5-6% годовых. Например, при покупке квартиры стоимостью 10 миллионов рублей с ипотекой на 7 миллионов рублей под 17% годовых ежемесячный платеж составит около 98 000 рублей, в то время как средний доход от аренды такой квартиры — 50 000 рублей. Это создаёт разрыв в 48 000 рублей ежемесячно, который собственник вынужден покрывать из своих денег.

Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды

Субаренда — это передача прав аренды на квартиру третьим лицам без согласия владельца. Этот вариант может быть рискованным, так как он связан с возможными юридическими последствиями, такими как расторжение договора аренды и судебные иски.

Однако если рассмотреть субаренду как официальный способ сотрудничества между собственником и арендатором, то такой вариант может оказаться взаимовыгодным. Собственник получает гарантированный доход от аренды, а субарендатор может управлять имуществом, получая дополнительную прибыль.

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Плюсы:

1. Дополнительный источник дохода.
2. Возможность поддерживать состояние жилья в надлежащем виде.
3. Потенциальное увеличение стоимости недвижимости в будущем.

Минусы:

1. Ответственность за поиск арендаторов, ремонт и поддержание состояния квартиры.
2. Риски, связанные с повреждением имущества.
3. Налоги и дополнительные расходы на содержание жилья.

Перед принятием решения важно взвесить все «за» и «против», оценить свои финансовые возможности и готовность к управлению недвижимостью.

Альтернативы аренде

В 2024 году, когда ставки по ипотеке и ключевой ставке остаются высокими, а доходность от сдачи квартир в аренду падает, накопительное страхование может стать привлекательной альтернативой для тех, кто ищет стабильный доход без активного управления активами.

При максимальном взносе в 5 миллионов рублей доход составит около 970 000 рублей за год, что значительно превышает средний доход от сдачи квартиры в аренду на долгий срок. При минимальном взносе в 100 000 рублей за полгода доход составит около 8 000 рублей, что также превосходит средние процентные ставки по вкладам в банках на аналогичный период.

Выгодно ли сдавать квартиру?

Чтобы сделать правильный выбор между арендой и накопительным страхованием, стоит сравнить оба варианта на примере конкретных расчётов.

Пример 1: аренда квартиры в Москве

Предположим, что вы купили квартиру в Москве стоимостью 10 миллионов рублей и планируете сдавать её в аренду за 64 000 рублей в месяц. В таком случае ваш годовой доход от аренды составит 768 000 рублей, что даёт доходность около 7,68% годовых до учёта налогов и расходов на содержание квартиры.

Теперь учтём налоги (13%), расходы на коммунальные платежи и возможные затраты на ремонт, которые могут составить 100-150 тысяч рублей в год. Чистый доход в итоге составит около 570 000 рублей за год.

Какую стратегию выбрать?

При выборе между сдачей квартиры в аренду и вложением в накопительное страхование нужно учитывать несколько факторов:

1. Финансовые цели. Если вы ищете стабильный и предсказуемый доход с минимальными рисками, накопительное страхование «Процент Плюс» может стать более выгодным вариантом. Эта программа гарантирует фиксированную доходность и защищает ваши средства, что особенно важно в условиях экономической нестабильности.
2. Риски и затраты. Аренда квартиры, несмотря на кажущуюся стабильность, связана с множеством рисков и непредвиденных расходов. Помимо возможных повреждений имущества, вам придётся регулярно искать новых арендаторов, следить за состоянием жилья и оплачивать налоги. Накопительное страхование, напротив, не требует таких усилий.
3. Доходность. В большинстве случаев доходность от аренды недвижимости не превышает 6-7% годовых, тогда как программа накопительного страхования «Процент Плюс» предлагает доход до 19,4% годовых, что делает её более привлекательной с точки зрения прибыли.

Заключение

Сдача квартиры в аренду может быть прибыльным вариантом для тех, кто готов активно управлять своим имуществом и нести все связанные с этим риски. Однако в 2024 году, когда ставки по ипотеке и налоговая нагрузка остаются высокими, а доходность от аренды снижается, стоит рассмотреть альтернативные инвестиционные инструменты, такие как накопительное страхование.