Стоит ли сдавать квартиру в 2024 году?

В 2024 году рынок недвижимости в России на переломе: с одной стороны, выгодно сдать квартиру в аренду становится сложнее, с другой — альтернативные инвестиционные инструменты начинают привлекать больше внимания. Собственники недвижимости задаются вопросом: стоит ли продолжать сдавать квартиру в аренду или лучше вложить средства в выгодные активы? Резкие колебания ставок по ипотеке, инфляция и рост налоговой нагрузки заставляют пересматривать стратегии.

Аренда квартир: доходность в Москве и регионах

Средняя ставка аренды в Москве за однокомнатную квартиру в 2024 году составляет 64 000 рублей в месяц, что даёт доходность в 6,2% годовых. Это высокие показатели по сравнению с другими крупными городами, но важно понимать, что такие цифры не учитывают  расходов. Для сравнения, в регионах доходность варьируется от 5% до 6%.

Например, в Санкт-Петербурге аренда квартиры в центральных районов площадью 40 квадратных метров приносит  50-55 тысяч рублей в месяц, что даёт доходность на уровне 5,5% годовых. В регионах с менее развитым рынком недвижимости, таких как Тюмень или Челябинск, доходность колеблется в пределах 4-5%.

Важно учитывать следующие расходы:

1. Налоги на доходы от аренды. Для физических лиц налог составляет 13%. Однако существует альтернатива — регистрация в качестве самозанятого позволяет снизить налоговую ставку до 4%.

1. Расходы на ремонт. Квартира, сдаваемая в аренду, требует регулярного ухода и обновления, особенно если арендаторы часто меняются. Средняя стоимость ремонта однокомнатной квартиры в Москве составляет около 500-700 тысяч рублей, а косметический ремонт может обойтись в 50-100 тысяч рублей.
2. Коммунальные услуги. Важно заранее договориться, кто будет оплачивать коммунальные платежи — арендатор или арендодатель. Если арендодатель берет эти расходы на себя, это может вычесть до 10% от дохода.
3. Страхование. Для защиты от непредвиденных ситуаций, таких как затопления или пожары, важно застраховать недвижимость. Годовая стоимость страхования квартиры может составить от 3 000 до 10 000 рублей.

Таким образом, реальные доходы от сдачи квартиры в аренду могут быть значительно ниже, чем кажутся на первый взгляд.

Краткосрочная или долгосрочная аренда?

Одним из первых вопросов, с которым сталкивается собственник, является выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой. Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Краткосрочная аренда

Краткосрочная аренда, особенно в туристических городах, таких как Сочи, может приносить значительно больше денег. Например, в сезон средняя ставка аренды обычной однушки может достигать 3 000 рублей в сутки. Однако этот вид аренды требует больше усилий и времени на управление жильём: нужно постоянно искать новых арендаторов, контролировать состояние квартиры и часто заниматься уборкой.

Преимущества краткосрочной аренды:

1. Высокий доход в сезон — аренда посуточно в популярных туристических местах может быть в 2-3 раза выше, чем долгосрочная аренда.
2. Возможность гибко изменять стоимость в зависимости от спроса.
3. Быстрое получение прибыли.

Недостатки краткосрочной аренды:

1. Постоянная необходимость искать новых арендаторов.
2. Повышенные расходы на обслуживание квартиры (например, уборка после каждого арендатора).
3. Зависимость от сезонного спроса. В несезон доход может упасть до нуля.

Пример из практики: владелец двух квартир в Омске сдавал их посуточно и получил доход в размере 88 700 рублей за месяц, при этом расходы на коммунальные платежи, налоги и прочие услуги составили около 49 000 рублей. Чистая прибыль составила 39 522 рублей. 

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда, напротив, предлагает более стабильный, но меньший доход. Например, в Московской области средняя ставка аренды на долгий срок составляет около 36 700 рублей в месяц. Основное преимущество долгосрочной аренды — это предсказуемость дохода и меньшее количество затрат времени на управление жильём. Однако доходность от долгосрочной аренды ниже, чем у краткосрочной, а также существует риск того, что квартира может простоять без арендатора на длительное время.

Преимущества долгосрочной аренды:

1. Стабильный и предсказуемый доход.
2. Меньше времени и усилий на поиск арендаторов.
3. Меньше расходов на обслуживание квартиры.

Недостатки долгосрочной аренды:

1. Низкая доходность по сравнению с краткосрочной арендой.
2. Риск простоя квартиры на длительное время.

Пример: Владелец квартиры в Калининграде сдавал её на долгосрочной основе за 25 000 рублей в месяц. Это обеспечивало стабильный доход, но значительно ниже, чем можно было бы получить от краткосрочной аренды в туристический сезон.

Покупка квартиры для сдачи в ипотеку: выгодно ли?

Один из популярных вариантов инвестирования — покупка квартиры в ипотеку с целью сдачи её в аренду. На первый взгляд, это может показаться выгодной стратегией, особенно если доход от аренды покрывает ипотечные платежи. Однако на практике такая схема может оказаться менее выгодной, чем кажется на первый взгляд.

В 2024 году ставки по ипотеке остаются высокими, в среднем 18-20% годовых. При этом доходность от аренды в большинстве случаев не превышает 5-6% годовых. Например, при покупке квартиры стоимостью 10 миллионов рублей с ипотекой на 7 миллионов рублей под 17% годовых ежемесячный платеж составит около 98 000 рублей, в то время как средний доход от аренды такой квартиры — 50 000 рублей. Это создаёт разрыв в 48 000 рублей ежемесячно, который собственник вынужден покрывать из своих денег.

Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды

Субаренда — это передача прав аренды на квартиру третьим лицам без согласия владельца. Этот вариант может быть рискованным, так как он связан с возможными юридическими последствиями, такими как расторжение договора аренды и судебные иски.

Однако если рассмотреть субаренду как официальный способ сотрудничества между собственником и арендатором, то такой вариант может оказаться взаимовыгодным. Собственник получает гарантированный доход от аренды, а субарендатор может управлять имуществом, получая дополнительную прибыль.

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Плюсы:

1. Дополнительный источник дохода.
2. Возможность поддерживать состояние жилья в надлежащем виде.
3. Потенциальное увеличение стоимости недвижимости в будущем.

Минусы:

1. Ответственность за поиск арендаторов, ремонт и поддержание состояния квартиры.
2. Риски, связанные с повреждением имущества.
3. Налоги и дополнительные расходы на содержание жилья.

Перед принятием решения важно взвесить все «за» и «против», оценить свои финансовые возможности и готовность к управлению недвижимостью.

Альтернативы аренде

В 2024 году, когда ставки по ипотеке и ключевой ставке остаются высокими, а доходность от сдачи квартир в аренду падает, накопительное страхование может стать привлекательной альтернативой для тех, кто ищет стабильный доход без активного управления активами.

Программа накопительного страхования жизни «Процент Плюс» предлагает доход, зависящий от срока полиса. Например, если вложить средства на 6 месяцев, доход составит 18,8% годовых, на 9 месяцев — 19,07%, а на 12 месяцев — 19,4%. При этом минимальный взнос по программе начинается от 100 000 рублей, а максимальный — 5 000 000 рублей.

При максимальном взносе в 5 миллионов рублей доход составит около 970 000 рублей за год, что значительно превышает средний доход от сдачи квартиры в аренду на долгий срок. При минимальном взносе в 100 000 рублей за полгода доход составит около 8 000 рублей, что также превосходит средние процентные ставки по вкладам в банках на аналогичный период.

Преимущества программы «Процент Плюс»

Одним из главных преимуществ накопительного страхования является защита вложенных средств от внешних факторов, таких как раздел имущества или аресты. В то время как сдача квартиры в аренду несёт в себе множество рисков, связанных с повреждением имущества, отсутствием арендаторов или внезапными юридическими проблемами, программа накопительного страхования гарантирует стабильный доход и безопасность средств.

К тому же, программа «Процент Плюс» доступна для оформления онлайн, что делает процесс максимально удобным и быстрым. В отличие от аренды недвижимости, накопительное страхование не требует активного управления, что освобождает инвестора от множества забот и обязательств.

Выгодно ли сдавать квартиру?

Чтобы сделать правильный выбор между арендой и накопительным страхованием, стоит сравнить оба варианта на примере конкретных расчётов.

Пример 1: аренда квартиры в Москве

Предположим, что вы купили квартиру в Москве стоимостью 10 миллионов рублей и планируете сдавать её в аренду за 64 000 рублей в месяц. В таком случае ваш годовой доход от аренды составит 768 000 рублей, что даёт доходность около 7,68% годовых до учёта налогов и расходов на содержание квартиры.

Теперь учтём налоги (13%), расходы на коммунальные платежи и возможные затраты на ремонт, которые могут составить 100-150 тысяч рублей в год. Чистый доход в итоге составит около 570 000 рублей за год.

Пример 2: вложение в «Процент Плюс»

Теперь предположим, что вы вложили те же 10 миллионов рублей в программу «Процент Плюс» на срок 12 месяцев под 19,4% годовых. В этом случае ваш доход за год составит около 1 940 000 рублей. Этот вариант не требует активного участия, а деньги остаются защищёнными от любых внешних рисков.

Таким образом, накопительное страхование приносит более высокий доход при меньших рисках и меньших затратах времени.

Какую стратегию выбрать?

При выборе между сдачей квартиры в аренду и вложением в накопительное страхование нужно учитывать несколько факторов:

1. Финансовые цели. Если вы ищете стабильный и предсказуемый доход с минимальными рисками, накопительное страхование «Процент Плюс» может стать более выгодным вариантом. Эта программа гарантирует фиксированную доходность и защищает ваши средства, что особенно важно в условиях экономической нестабильности.
2. Риски и затраты. Аренда квартиры, несмотря на кажущуюся стабильность, связана с множеством рисков и непредвиденных расходов. Помимо возможных повреждений имущества, вам придётся регулярно искать новых арендаторов, следить за состоянием жилья и оплачивать налоги. Накопительное страхование, напротив, не требует таких усилий.
3. Доходность. В большинстве случаев доходность от аренды недвижимости не превышает 6-7% годовых, тогда как программа накопительного страхования «Процент Плюс» предлагает доход до 19,4% годовых, что делает её более привлекательной с точки зрения прибыли.

Заключение

Сдача квартиры в аренду может быть прибыльным вариантом для тех, кто готов активно управлять своим имуществом и нести все связанные с этим риски. Однако в 2024 году, когда ставки по ипотеке и налоговая нагрузка остаются высокими, а доходность от аренды снижается, стоит рассмотреть альтернативные инвестиционные инструменты, такие как накопительное страхование.

Программа «Процент Плюс» предлагает стабильный доход, защищённые вложения и отсутствие необходимости активного управления, что делает её идеальным вариантом для тех, кто ищет надёжные способы вложения средств. В конечном итоге, выбор между арендой и страхованием зависит от ваших целей, финансовых возможностей и готовности к управлению недвижимостью.