Что такое ИЖС: что нужно знать перед тем, как строить свой дом

Строительство собственного дома — отличная идея, но процесс выбора и покупки участка под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) может быть сложным. В этой статье мы подробно разберем, что такое ИЖС, его преимущества и недостатки, а также какие подводные камни могут поджидать при покупке участка. Кроме того, рассмотрим важные изменения в иодательстве, касающиеся эскроу-счетов, и их влияние на строительство домов, включая актуальную информацию о налогообложении.

Что такое ИЖС?

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это один из видов разрешенного использования земельных участков, который позволяет возводить жилые дома для проживания одной семьи. Участки под ИЖС находятся на землях населенных пунктов, что дает возможность оформления прописки и обеспечивает доступ к необходимым коммуникациям и инфраструктуре.

Основные характеристики участка ИЖС:

1. Земля расположена в населенном пункте.
2. Здание на участке ИЖС должно стоять отдельно, быть не выше 20 метров и не более трех этажей.
3. Дом предназначен для проживания одной семьи.

Преимущества ИЖС

1. Индивидуальный проект дома

ИЖС позволяет построить дом по индивидуальному проекту, который полностью соответствует вашим потребностям. Вы можете выбрать архитектурный стиль, планировку и материалы, создавая капитальное жилье своей мечты.

2. Оформление постоянной регистрации

На участке ИЖС можно оформить прописку, что важно для доступа к медицине и образованию для школьникв.

3. Государственная поддержка

Существуют различные льготные программы кредитования, такие как «Семейная ипотека» с процентной ставкой от 5,2% годовых, что делает строительство собственного дома более доступным. По состоянию на 2024 год, около 70% возводимого жилья в РФ приходится на ИЖС. Однако сейчас получить семейную ипотеку стало непросто.

4. Соседское согласие не требуется

При строительстве дома на участке ИЖС вам не нужно получать разрешение соседей или других инстанций, что значительно упрощает процесс.

Недостатки ИЖС

1. Ответственность за содержание

Содержание частного дома и прилегающей территории полностью ложится на владельца. Средние ежегодные расходы на содержание дома и участка могут составлять от 100 000 до 200 000 рублей в зависимости от размера и состояния собственности.

2. Проблемы с коммуникациями

Подведение и подключение коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация) может обойтись в значительную сумму. Например, стоимость подключения газа в среднем по России составляет около 300 000 рублей, а подведение воды — около 150 000 рублей. Если участок не обеспечен необходимыми коммуникациями, их подведение может существенно увеличить бюджет строительства.

3. Высокие налоги

Налоги на имущество и землю для участков ИЖС могут быть значительными. Ставка земельного налога составляет до 0,3% от кадастровой стоимости земли, а налог на имущество — до 2% от кадастровой стоимости дома. Например, если кадастровая стоимость дома составляет 5 миллионов рублей, то ежегодный налог на имущество может составлять до 100 000 рублей.

Эскроу-счета в ИЖС: Новые правила игры

С 1 марта 2025 года в России вводится обязательное использование эскроу-счетов при строительстве частных домов на участках ИЖС. Это нововведение направлено на защиту средств покупателей и снижение рисков, связанных с недостроем.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором замораживаются средства покупателя до завершения строительства и сдачи дома. Подрядчик получает доступ к деньгам только после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Эта схема уже зарекомендовала себя на рынке многоквартирного строительства и теперь распространяется на ИЖС.

Преимущества использования эскроу-счетов:

1. Безопасность средств: деньги заказчика защищены и не могут быть использованы подрядчиком до завершения строительства.
2. Гарантия качества: подрядчики мотивированы выполнять работу в срок и в соответствии с договором.
3. Снижение рисков: вероятность столкнуться с мошенниками или недобросовестными подрядчиками существенно снижается.

Возможные сложности:

1. Дополнительные затраты: процедура использования эскроу-счетов может увеличить общие расходы на строительство на 1–2% из-за необходимости оплаты банковских услуг.
2. Зависимость от подрядчика: подрядчик может столкнуться с финансовыми трудностями, если не успеет завершить строительство в срок, что может привести к задержкам.

Налоги и льготы для ИЖС

Владельцы участков ИЖС обязаны уплачивать земельный налог и налог на имущество. Размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости участка и устанавливается местными властями. Максимальная ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости для участков, предназначенных для ИЖС, садоводства или личного подсобного хозяйства. Например, если кадастровая стоимость участка составляет 1 миллион рублей, то земельный налог может составлять до 3 000 рублей в год.

Основные льготы и вычеты:

1. Пенсионеры и инвалиды I и II группы могут быть освобождены от уплаты налога на один земельный участок.
2. Многодетные семьи в некоторых регионах имеют право на налоговый вычет или полное освобождение от уплаты земельного налога.
3. Ветераны войны и боевых действий также могут рассчитывать на льготы по земельному налогу.
4. Налоговый вычет до 260 000 рублей при покупке участка или строительстве дома, 
5. При строительстве и покупке участка можно использовать материнский капитал в размере 586 946 рублей для оплаты части расходов.

Для получения льгот необходимо подать заявление в налоговую службу и предоставить подтверждающие документы.

Подводные камни покупки земли под ИЖС

Покупка участка под ИЖС требует тщательной проверки. Важно убедиться, что земля действительно предназначена для индивидуального жилищного строительства, а также что в будущем рядом не появятся объекты, которые могут ухудшить условия проживания.

Что нужно проверить:

1. Категория земель: убедитесь, что участок находится в категории земель населенных пунктов.
2. Вид разрешенного использования (ВРИ): проверьте, что ВРИ участка соответствует требованиям для строительства жилого дома.
3. Наличие коммуникаций: уточните, какие коммуникации уже подведены, а какие придется прокладывать самостоятельно. Это может сэкономить вам от 200 000 до 500 000 рублей в зависимости от ситуации.

Перевод СНТ в ИЖС

Перевод участка, расположенного в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), в категорию ИЖС возможен, если он соответствует определенным требованиям. Процедура перевода может занять от 3 до 6 месяцев и потребовать затрат от 50 000 до 150 000 рублей, включая все сборы и документы.

ЛПХ как альтернатива ИЖС

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — это еще один вид разрешенного использования земли, который позволяет строить жилые дома. ЛПХ также предоставляет возможность заниматься сельскохозяйственной деятельностью, но имеет свои ограничения, такие как невозможность ведения коммерческой деятельности на участке.

Накопительное страхование: Защита капитала и возможность роста

Когда вы планируете строительство дома, важно не только грамотно оценить расходы, но и предусмотреть способы защиты капитала от рисков. Накопительное страхование — один из самых надежных инструментов для этого.

Программа «Процент плюс»: Ваш капитал под защитой

Программа «Процент плюс» позволяет не только сохранить средства, но и приумножить их. Вложив деньги на срок от 6 до 12 месяцев, вы можете рассчитывать на доход до 19,4% годовых — это значительно выше обычных банковских депозитов. Например, разместив 500 000 рублей на 12 месяцев, вы получите около 97 000 рублей дохода.

Преимущества накопительного страхования:

1. Защита от рисков: Средства, вложенные в программу, защищены от раздела имущества и арестов.
2. Страхование жизни: На протяжении всего срока действия договора ваша жизнь застрахована.
3. Гибкие условия: Вы сами выбираете удобный срок и размер взноса.

Пример выгоды:

Если вы собираетесь накопить на строительство дома или первый взнос по ипотеке, вложение по программе «Процент плюс» станет отличным решением. Сумма в 500 000 рублей за 12 месяцев принесет вам около 97 000 рублей дохода. Эти деньги можно использовать для покрытия дополнительных расходов или для увеличения бюджета на строительство.

Накопительное страхование — это не просто способ сберечь деньги, но и реальная возможность увеличить капитал, оставаясь при этом защищенным от возможных финансовых рисков. Не откладывайте на завтра — защитите свое будущее уже сегодня.

Заключение

ИЖС — это отличная возможность для тех, кто мечтает о собственном доме. Однако важно помнить, что процесс строительства и дальнейшего содержания дома требует тщательной подготовки и значительных ресурсов. Введение эскроу-счетов повысит безопасность и прозрачность строительных процессов, но также потребует дополнительного внимания к выбору подрядчика и планированию бюджета. Не забывайте учитывать налоговые обязательства и возможности для получения льгот, чтобы грамотно управлять своими финансовыми ресурсами.